Коммерческая недвижимость подводные камни

Какие есть подводные камни при покупке недвижимости? Советы

Коммерческая недвижимость подводные камни

Покупка недвижимости – это очень важная и ответственная сделка. Решившись на такой шаг, необходимо проверить очень много различных документов и нюансов, которые могут оказать влияние, как на ход сделки, так и на Ваше дальнейшее владение недвижимостью.

При этом, внимательным стоит быть какую бы недвижимость Вы не приобретали: жилую или коммерческую, в новостройках или с вторичного рынка. Давайте разберемся, на какие «подводные камни» необходимо обратить внимание в каждом из случаев.

Подводные камни новостроек

Приобретение жилья в строящихся объектах связано с самым большим количеством всевозможных рисков.

Здесь возможны различные варианты мошенничества:

  • недобросовестные застройщики продают одну квартиру сразу нескольким владельцам,
  • намеренно не заканчивают строительство и исчезают с деньгами несостоявшихся собственников,
  • затягивают строительство и оттягивают сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, из-за финансовых проблем, которые могут возникнуть у застройщика возможно и ненамеренное замораживание строительства.

В любом случае, Вы можете понести массу неудобств:

  • от возможности вообще остаться без недвижимости, за которую заплатили немалые деньги,
  • до непредвиденных расходов, связанных с тем, что вам чуть дольше придется снимать квартиру, если застройщик затягивает со сдачей дома.

Чтобы избежать подобных проблем, следует очень внимательно подходить к выбору застройщика, проверять документы, изучать отзывы и жилые комплексы, которые уже сданы.

Самое главное, что нужно знать о новостройках – это тип договора, который предлагает Вам заключить застройщик. Договор долевого участия – это отличная гарантия того, что застройщик действительно добросовестный, у него есть все необходимые документы и разрешения.

Кроме того, в случае возникновения каких-либо проблем, в судебном порядке Вы сможете отстоять свои права, что не всегда возможно, если Вам предлагают заключить предварительный договор или стать владельцем векселя.

Покупка вторичной недвижимости – подводные камни

Приобретая недвижимость «с рук» необходимо тщательно изучить не только документы, но и юридическую историю квартиры, обратить внимание на всех лиц, которые могут быть заинтересованы в недвижимости, которую Вы собираетесь приобрести.

Здесь важными критериями являются:

Документы. Внимательно изучайте документы, которые подтверждают право собственности продавца на недвижимость, документы удостоверяющие личность, справки, договоры и другие документы, которые необходимы при покупке квартиры.

Если в сделке участвуют представители – удостоверьтесь в подлинности документов, дающих право на подписание договора-купли продажи, проведение расчетов и другие, юридически значимые действия. Обратите внимание на сроки действия доверенности.

Риелтор, осуществляющий сопровождение Вашей сделки также должен иметь лицензию на осуществление своей деятельности, либо доверенность генерального директора компании, которую он представляет.

Отсутствие прописанных в квартире лиц. Важно настоять и проверить, чтобы к моменту совершения сделки, все лица, ранее прописанные в квартире, были выписаны из неё. Здесь учитывайте интересы лиц, которые могут временно отсутствовать. Вернувшись, например, из армии, больницы, мест лишения свободы, они могут заявить свои права на недвижимость;

Наличие несовершеннолетних детей у собственника, предполагает наличие разрешения на продажу недвижимости, которое выдается органами опеки и попечительства.

Обычно, для того, чтобы получить такое разрешение, необходимо приобрести другое жилье не меньшего метража.

Если продавец нарушит условия, на которых было выдано разрешение, то договор купли-продажи может быть расторгнут в интересах ребенка.

Наличие бывших супругов. Не забывайте о том, что всё имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью супругов.

Поэтому бывший супруг/супруга в течение 3 лет после развода могут заявить о своих правах на недвижимость.

Поэтому, не забудьте проверить документ о разделе имущества – соответствующее решение суда, либо договор по этому вопросу между супругами. Убедитесь, что документ вступил в силу.

Наследники. Если Вы собираетесь приобрести квартиру, полученную продавцом в наследство, убедитесь, что после смерти владельца прошло более полугода. Именно в течение этого срока могут появиться другие лица, которые также претендуют на наследство. Если продавец – единственный наследник по завещанию, то о сроках можно не беспокоиться.

Юридическая история квартиры. Лучше всего ознакомиться с полной историей сделок, которые совершались с квартирой, и полным списком лиц, которые когда-либо были вписаны и выписаны из квартиры. Плохой признак, если в последние годы квартира часто меняет хозяев.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/pokupka-kvartiry/kakie-est-podvodnye-kamni-pri-pokupke-nedvizhimosti-sovety/.html

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом подводные камни

Коммерческая недвижимость подводные камни

Г. Алексеев Автор статьи

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)+7 (499) 350-84-35 — Москва+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург

+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

  • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
  • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
  • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
  • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
  • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

  • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
  • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
  • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
  • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
  • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
  • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
  • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
  • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
  • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
  • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
  • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
  • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
  • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

  • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
  • подтверждение полномочий директора предприятия;
  • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием.

В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли.

Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода.

Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи.

Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

  • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
  • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Продажа нежилого помещения по частям

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца.

Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов.

При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом подводные камни

Источник: https://raydget.ru/1340-pokupka-kommercheskoj-nedvizhimosti-fizicheskim-litsom-podvodnye-kamni/

Жилые помещения или коммерческие? В какую недвижимость выгоднее инвестировать

Коммерческая недвижимость подводные камни

В Москве действуют правила, по которым часть площадей в новостройках должна выделяться под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи таких домов в столице по большей части являются нежилыми. Их используют для размещения парикмахерских, магазинов шаговой доступности и других объектов, предназначенных для оказания услуг жителям района.

Как и в случае с квартирами, нежилые помещения для коммерческого использования можно покупать у застройщиков или на вторичном рынке. Попробуем разобраться, насколько выгодными являются такие инвестиции.

В начале двухтысячных первые этажи в столице были крайне востребованы. В новостройках даже ощущался недостаток таких предложений. Поэтому предпринимателям приходилось выкупать под банки и салоны красоты квартиры на вторичном рынке и переводить их в нежилой фонд, зачастую значительно переплачивая.

Случалось, что нужные помещения на первом этаже покупали по цене, на 30% превышающей рыночную стоимость. Сейчас сделки с целью перевода в нежилой фонд почти не совершаются, так как осуществить его стало намного сложнее. На улицах с хорошей проходимостью такие квартиры уже давно раскуплены.

Те помещения, что предлагаются, обычно расположены далеко от метро, не на первых линиях, поэтому представляют мало интереса.

Сегодня столичные застройщики целенаправленно выделяют в новостройках помещения под коммерческие объекты. Эксперты говорят, что в 90% домов, которые вводятся в эксплуатацию Москве и области, на первых этажах нет квартир. Помещения под магазины и салоны красоты можно купить или взять в аренду непосредственно у управляющей компании от застройщика.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%.

Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса.

Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита.

На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места.

То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику.

Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах.

Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район.

Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Стоимость помещений под магазины

Стоимость нежилых помещений на первых этажах формируется с учетом целого ряда факторов. Прежде всего, это район, расположение дома на территории квартала или микрорайона (а значит, и пешеходный трафик), потребности жителей, наличие конкурентов.

Стоимость помещений, на которые есть спрос, сопоставима со стоимостью квартир. Например, цена 1 кв. м может составлять от 180 до 220 тыс. руб. На цены сильно влияет ликвидность объекта. По словам экспертов, ликвидные помещения продаются быстро и практически без торга, а вот менее ликвидные можно купить со скидкой или в рассрочку.

Наиболее востребованы помещения от 50 до 120 кв. м, имеющие определенные технологические и конструктивные особенности. Труднее и дольше всего продаются помещения, имеющие неудобный вход, или располагающиеся в удаленной части жилого комплекса, на большом расстоянии от пешеходного трафика.

На величину арендных ставок для расположенных на первых этажах помещений также влияет класс объекта и проходимость. Минимальные ставки составляют от 3 до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Если говорить об усредненных затратах на аренду типовых нежилых помещений комфорт-класса в спальном районе, то это примерно 20–25 тыс. руб. в год за 1 кв. м.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения.

Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной.

Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик.

И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости.

По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Источник: https://www.exocur.ru/zhilyie-pomeshheniya-ili-kommercheskie-v-kakuyu-nedvizhimost-vyigodnee-investirovat/

Покупка коммерческой недвижимости: особенности, порядок действий и рекомендации

Коммерческая недвижимость подводные камни

Покупка коммерческой недвижимости требует чрезвычайно ответственного подхода. Всего одна ошибка или некорректность могут привести к серьезным негативным последствиям. Вне зависимости от сложности сделки, покупка коммерческой недвижимости в Москве требует особой внимательности и точного соблюдения определенных правил и алгоритма действий.

Как купить офис?

Наиболее выгодным методом инвестирования в недвижимость коммерческого типа в нашей стране на сегодняшний день считается приобретение объектов в столице и находящемся рядом регионе. Владелец помещения оказывается в выигрыше.

Он может получить стабильную прибыль от сдачи объекта по договору аренды. Кроме того, на рынке сегодня можно найти большое количество успешных компаний, которые изъявляют желание приобрести офисные помещения.

Их главным образом интересуют нежилые объекты, которые подходят для ведения коммерческой деятельности.

Поиск соответствующего помещения для размещения офиса может занять много времени. Однако, если вы наконец-то нашли подходящий объект, возникают новые вопросы. Как осуществляется покупка коммерческой недвижимости? Как правильно оформить договор? Какие особенности нужно учитывать при оформлении сделки? Об этом и многом другом и пойдет речь в данной статье.

К счастью, времена рейдерских захватов и других сценариев противозаконных действий уже давно прошли. Но вот люди, которые специализировались на подобной деятельности, работают и по сей день. Нередко их привлекают для решения различных вопросов. В периоды экономического кризиса риск махинаций как никогда высок, поэтому владельцам бизнеса стоит быть внимательными и бдительными.

Как происходит покупка коммерческой недвижимости? Подводные камни, которые могут вас ожидать при оформлении сделки, очень разнообразны. Особую осторожность стоит проявить в том случае, если вам известно, что продавец объекта находится в трудном финансовом положении.

В современной юридической практике имеется множество примеров того, как первоначальный владелец помещения, оформляя договор покупки коммерческой недвижимости, оставлял лазейки, позволявшие сохранить право собственности.

Такие нечистые на руку продавцы после решения финансовых вопросов за счет проведения сделки могли потребовать возврата объекта.

Таким образом, можно сделать вывод, что покупка–продажа коммерческой недвижимости будет успешна только в том случае, если сделка оформлена юридически чисто. Ключевыми факторами в данном вопросе является правильность и корректность составления договора.

Только в этом случае вы сможете обезопасить себя от рисков, связанных с потерей имущества и предъявлением необоснованных финансовых претензий со стороны продавца.

Именно поэтому для большинства покупателей наиболее важным аспектом является приобретение юридически чистого помещения.

Покупка коммерческой недвижимости на ИП (индивидуального предпринимателя) имеет много рисков, способных привести к длительным судебным тяжбам. В результате вы можете не только потратить время и силы, но и лишиться помещения.

Основные риски покупателя

Покупка коммерческой недвижимости может сопровождаться следующими рисками:

  • продавец не обладает правом собственности на объект;
  • права на помещение могут быть оспорены третьими лицами;
  • права на объект недвижимости могут быть оформлены некорректно;
  • виндикация объекта;
  • покупка объекта может сопровождаться целым рядом дополнительных расходов;
  • появление третьих лиц, требующих возврата долгов или возмещения убытков, связанных с использованием объекта.

Таким образом, если не уделять сделке должного внимания, подобное приобретение может привести к тяжелым финансовым последствиям. В особенности это касается тех случаев, когда берется кредит на покупку коммерческой недвижимости.

Дело в том, что в крупных банках работают специально подготовленные специалисты, задача которых состоит в том, чтобы действовать в интересах организации.

Отсутствие доскональной проверки сделки купли-продажи, несоблюдение основных правил безопасности и отсутствие главных юридических документов может привести к рейдерскому захвату приобретенной недвижимости.

Оформление сделок

Разработка документации в случае, когда осуществляется покупка коммерческой недвижимости физическим лицом, выполняется на основе стандартных форм. Они могут не учитывать всех особенностей конкретного помещения.

Большинство договоров оформляется с использованием типовых условий и общих фраз. Кроме того, покупатель может недостаточно хорошо продумать вероятные сценарии и план сделки.

В результате покупка коммерческой недвижимости может завершиться сложностями при оформлении права собственности или судебными разбирательствами по какому-либо из описанных в договоре пунктов.

Как проверить чистоту сделки?

Этот вопрос сегодня интересует многих покупателей недвижимости. Если не выполнить доскональную проверку, то возникает вероятность того, что третьи лица будут предъявлять права на объект недвижимости.

Для покупателя это приведет только к отрицательным последствиям: ему придется доказывать свои права в суде, что требует дополнительных затрат.

Кроме того, если брался кредит на покупку коммерческой недвижимости, возникают более значительные проблемы с требованиями погашения банковской задолженности.

Юридический статус коммерческих помещений

В случае несоблюдения процедуры оформления сделки купли–продажи могут возникать различные конфликты с государственными органами, осуществляющими контроль. При недостаточно тщательной проработке всех деталей сделки, велика вероятность того, что покупателя просто обманут. В этом случае можно потерять не только объект недвижимости, но и деньги.

Чтобы свести к нулю вероятность негативных последствий, нужно тщательно проверить как сам объект, так и продавца. Постарайтесь как можно более точно расписать все условия договора, обязательно учитывая момент оформления сделки и период сразу после него. Заранее лучше разобрать все возможные последствия и определиться с предпочтительной стратегией поведения.

При недостаточной подготовке к совершению сделки ее основа может оказаться непрочной с юридической точки зрения. В этом случае велика вероятность провала. Так что, если вы приняли решение о приобретении объекта коммерческой недвижимости, важнейшим приоритетом для вас должна стать квалифицированная юридическая поддержка.

Скрытые риски

При приобретении коммерческой недвижимости покупатель может не иметь необходимых сведений о технических характеристиках объекта. Продавцы стараются не делать акцент на отрицательных моментах.

В результате покупатель уже после оформления сделки может столкнуться с необходимостью значительных финансовых затрат, требующихся для приведения объекта недвижимости в надлежащее состояние. Например, при приобретении помещения в новостройке, покупатель может обнаружить некоторые дефекты, которые не были выявлены в результате первичного осмотра.

Иногда даже бывают случаи несоответствия площади и планировки продаваемого помещения параметрам, указанным в официальной технической документации.

Чтобы определить все параметры и характеристики объекта, необходимо провести техническую экспертизу.

Имея на руках заключение экспертной комиссии, вы можете предъявлять вполне обоснованные требования к застройщику с просьбой исправить те или иные недостатки.

В случае же, если застройщик отказывается ликвидировать огрехи, допущенные при строительстве, покупатель может обратиться в суд и отстаивать там свои права.

При приобретении коммерческой недвижимости в старых сооружениях следует обратить основное внимание на их износ. Ведь дефекты, которые кажутся незначительными на первый взгляд, могут привести к глобальным разрушениям.

Чтобы определить техническое состояние объекта, нужно выполнить доскональный осмотр сооружения. Застройщики и агентства недвижимости заинтересованы в том, чтобы продать объект в кратчайший срок. Вряд ли они захотят сообщить покупателю обо всех особенностях помещения.

Это вполне объяснимо, ведь если он узнает обо всех недостатках, то захочет уменьшить сумму сделки.

Чтобы не оказаться жертвой нечистого на руку продавца, важно не только уделить особое внимание явным недостаткам, но и сделать акцент даже на самых маленьких дефектах.

Вы можете потребовать от продавца либо снизить стоимость объекта, либо бесплатно устранить все недостатки в заранее оговоренные сроки.

Если же выявляются какие-то значительные нарушения, касающиеся качества объекта коммерческой недвижимости, покупатель может отказаться от выполнения обязательств, прописанных в договоре.

Завышенная стоимость

Как оценивается коммерческая недвижимость? Покупка с выгодой потребует тщательной оценки объекта.

Существует три основных подхода:

  1. Доходный: постепенная окупаемость затраченных денежных средств в течение определенного промежутка времени.
  2. Сравнительный: объект сопоставляется со схожими помещениями, выставленными на продажу.
  3. Затратный: рассчитывается примерная сумма расходов, которую нужно будет затратить не приобретение аналогичного объекта.

Подобная оценка носит аналитический характер.

Как правильно оценить стоимость объекта?

Процедура оценки может проводиться независимым экспертом, риелтором или самостоятельно продавцом. При осуществлении сделок с недвижимостью юридическими лицами обязательно привлекается независимый оценщик. Специалист после проделанной работы предоставляет подробный отчет, который будет являться официальным документом.

Риелтор после оценки недвижимого имущества не выдает никакого документа. Стоит также учитывать, что большинство риелторов, которые сегодня работают в нашей стране, не способны предоставить услугу столь высокого качества. Оценка будет адекватной только в том случае, если вы сотрудничаете с грамотным и квалифицированным специалистом.

Также оценку объекта недвижимости можно провести и собственными силами. Для этого достаточно немного разбираться в рыночных показателях и проанализировать другие предложения. Здесь главное – составить оценку на основе множества различных источников по купле–продаже объектов.

Основные факторы, влияющие на стоимость

Важным параметром является месторасположение объекта недвижимости. Престижность района оказывает большое влияние на стоимость помещения. Важное значение также имеет удобная инфраструктура и транспортная доступность. Чем точнее вы определите стоимость объекта, тем успешнее пройдет сделка.

Если вы собрались покупать коммерческую недвижимость, то обязательно перед оформлением сделки ознакомьтесь со всеми нюансами, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не потерять свои деньги.

Источник: https://FB.ru/article/356806/pokupka-kommercheskoy-nedvijimosti-osobennosti-poryadok-deystviy-i-rekomendatsii

Подводные камни при покупке коммерческой недвижимости или инвестициях в нее

Коммерческая недвижимость подводные камни

Покупка коммерческой недвижимости или финансовые инвестиции в нее – это, по мнению многих, один из самых верных способов вложения средств. В крупных городах (даже если не брать Москву и Санкт-Петербург) недвижимость всегда в цене, на нее есть спрос, поэтому со временем прибыль должна только увеличиваться.

Однако любой бизнес – это риск, а бизнес, связанный с коммерческой недвижимостью – это риск ещё больший, так как деньги здесь крутятся немалые. Каждый шаг должен быть выверенным и продуманным. Ведь помимо рыночных или юридических факторов есть ещё и действия мошенников, которые стремятся присвоить ваши инвестиции себе.
 

Особенности коммерческой недвижимости

Если сравнивать коммерческую недвижимость с жилой, то первая более рентабельна для инвестирования:

  • меньший срок окупаемости;
  • больший коэффициент капитализации;
  • меньшие трудозатраты;
  • более стабильный пассивный доход.

Коммерческие объекты сдаются в аренду в 1,5-2 раза дороже, чем жилые с аналогичной стоимостью, следовательно, быстрее окупаются. Чистый годовой доход от аренды составляет 8-12% от вложенных средств, в то время как жилая недвижимость приносит в среднем до 7%.

Сдавать квартиру или дом можно посуточно или просто кратковременно, что может увеличить доход (особенно в курортных городах), но требует постоянного внимания. Сдача коммерческой недвижимости на короткий срок не имеет смысла: договор заключается на 2-3 года, после чего вы просто получаете доход.

Главные риски

Все возможные риски арендного бизнеса можно условно разбить на 3 категории:

  • инвестиционные;
  • юридические;
  • административные.

Инвестиционные

Под инвестиционными рисками подразумевается вложение средств в объект коммерческой недвижимости, который принесет меньший от ожидаемого доход.

Например, вкладывая средства в офисное здание вы планируете иметь прибыль с аренды в размере 1 000$ ежемесячно и отбить затраты за 10 лет. Но в итоге прибыль оказывается на пару сотен меньше, а срок возврата вложений – на пару лет больше.

Такое возможно в ситуации, когда предыдущий владелец или застройщик закладывает неверные цифры. Ваша задача здесь – тщательно все проверить.

Юридические

Риски юридического характера – это как покупка неправильно оформленного объекта, так и мошенничество. Если предыдущий владелец ненадлежащим образом оформил какие-то бумаги и продавец это проглядел, то в лучшем случае на его плечи лягут проблемы переоформления (это может тянуться месяцами, а недвижимость будет простаивать), а в худшем он потеряет часть денег (задаток, например).

Также широко распространена схема мошенничества с двойной продажей, когда нечистый на руку продавец собирает задаток с двух-трех человек (реже – с четырех), а процесс продажи не доходит дальше Росреестра. Попавшийся на такой крючок покупатель может обратиться в суд, но, во-первых, разбирательство может длиться годами, а во-вторых, сделка будет упущена.

Еще один вид юридического мошенничества – это сокрытие обременений на недвижимость. Например, торговая недвижимость указывается в качестве кредитного залога в банк, но продавцу об этом не сообщается. После уплаты задатка (а то и всей суммы) банк может заявить свои права, и покупатель остается ни с чем.

Также мошенничеством является продажа некапитальных объектов под видом капитальных. Летние кафе, передвижные павильоны, сборные и контейнерные конструкции могут быть успешно замаскированы (даже на бумаге), и это необходимо помнить.

Если на само строение продавец еще может иметь полные права, то земля, на которой оно расположено, чаще всего просто находится у него в аренде и в любой момент моет понадобиться администрации, которая в одностороннем порядке разорвет договор без последствий.

Административные

Если на юридические и инвестиционные риски еще можно повлиять, проявив должную внимательность, то административные риски в меньшей степени зависят от покупателя. Власти могут в какой-то момент решить очистить территорию, на которой расположена недвижимость, чтобы построить там жилой комплекс или сочтя постройку незаконной.

Снос некапитальных построек вокруг московского метро – это не единственный, но самый яркий пример такой ситуации. Иногда, кстати, владелец через свои связи узнает о готовящемся постановлении, и «по-быстрому» старается продать объект, снизив цену.

Сумма, полученная от продажи будет все равно выше компенсации, которую получит новый владелец.

Семь раз проверь, один раз купи

Защититься от инвестиционных рисков поможет проверка арендаторов, как нынешних (если они имеются), так и прошлых. Иногда владельцы специально накручивают стоимость аренды, договариваясь с арендаторами.

Это повышает цену на объект в момент продажи, а покупателю цену придется снизить, так как она несоразмерна недвижимости. Также стоит понимать рынок, его тенденции и веяния.

То, что сегодня стоит дорого, завтра может резко упасть в цене (например, из-за строительства поблизости промышленного предприятия, что отпугнет некоторых арендаторов).

Юридические риски можно нивелировать все тем же внимательным подходом. Вы должны иметь на руках абсолютно все документы, знать всю историю покупаемой недвижимости. Проверка ее обремененности, законности прав владения продавцом, отсутствие долгов за коммуникации и проблем с их проведением при необходимости – это обязательный пакет.

Снизить административные риски сложнее, так как нужно постоянно быть «в теме» и знать обо всех готовящихся проектах в этой области. Так что наилучший вариант – проверенная информация из городской или областной администрации.

Скупой платит дважды

Пытаться просчитать все риски и защититься от них своими силами – неподъемная задача для большинства.

Не стоит пытаться экономить при столь больших тратах – смело обращайтесь к юристу, занимающемуся такими вопросами. Он – максимально заинтересованное лицо, особенно если пообещать надбавку к чеку.

Юрист перероет все бумаги, соберет полное досье, и вы получите папку с полной подноготной интересующего вас объекта. 

Остались вопросы?
Проконсультируем бесплатно!

Источник: https://VKInvestGroup.ru/informacziya/articles/podvodnyie-kamni-pri-pokupke-kommercheskoj-nedvizhimosti-ili-investicziyax-v-nee/

ПравоДискурс
Добавить комментарий